供需变化决定调整仍是楼市主基调

  资料来源于金融时报 

国家统计局9月18日发布的70个大中城市房价数据显示,68个城市房价环比下降,楼市仍处于调整中。记者在北京走访几家房屋中介时发现北京二手房价格有所回落,市场议价空间增大。

  交通银行金融研究中心房地产研究员夏丹在接受本报记者采访时表示,尽管地方政府托市手段层出不穷,但房价仍处于下行周期的趋势未有改变。全国70个大中城市住宅均价已连续4个月环比下跌,8月跌幅达1.15%,较上月继续扩大。70个城市中仅厦门1个城市继续逆势上涨,1个城市持平,其余68个城市房价均环比下跌,4个一线城市也全线进入环比下跌行列。

  上海易居房地产研究院研究员严跃进认为,9月份房价依然面临下行压力。原因是:信贷环境没有得到实质性的放宽;9月份房企为了加大去库存的力度,也会主动进行降价;全国楼市降温态势具有一定的惯性;8月份房价下跌会继续加重观望情绪。总体上看,楼市降温态势依然会持续一段时间。

  记者此前在走访几家商业银行时,其相关负责人向记者表示,在房地产宏观调控政策未有大动作的背景下,当前楼市的调整是市场自发调节的结果。

  “目前开发商的降价并非出于库存考虑,而是适应市场调整的自发调节行为。”夏丹告诉记者,“尽管总体库存高企,但其多为结构性失衡,库存增速已较2012年以来的水平大大降低。而促使房企改变销售策略的原因主要来自销售状况的萎靡不振与融资难度的加大。”

  夏丹认为,从开发商角度来看,上市房企公布的中报中近半数出现了业绩下滑,往年表现一向稳健的“招保万金”四家龙头企业也不乐观。8月市场销售依然萎靡不振,在此压力下,房企将采取以价换量策略,这将有利于推动成交复苏,但提振幅度总体有限,难以达到去年的成交量。

  面对楼市调整,地方政府明里暗里松绑“限购”政策。受到市场影响,部分商业银行首套房贷利率出现优惠。记者在采访几家大型商业银行时,相关人士表示,在央行“喊话”支持首套房需求之后,几大行严格执行差别化信贷政策,支持首套房,严格执行二套房相关规定。但是,面对市场激烈的竞争,在其他股份制商业银行推出首套房贷利率优惠时,其他银行必然面临竞争压力,因而会更加密切地跟踪政策的走势。

  分析人士指出,近期相关政策对后期楼市究竟产生何种影响还有待进一步观察。

  记者从几大商业银行获悉,当前首套房贷获得支持的力度有所加大,无论在信贷规模还是在审批效率方面都有积极变化。而从房地产开发贷款来看,在当前宏观经济增速有所放缓以及工业领域出现产能过剩从而抬升一些传统行业信贷风险水平的背景下,房地产开发贷款的不良率低于平均水平,因而房地产开发贷款仍是商业银行的优质资产。

  由此可见,尽管房地产投资增速继续回落,但是房地产企业获得银行信贷支持的环境并没有出现大的变化。主导后期楼市走势的主要因素在于市场预期以及市场供需变化。

  夏丹认为,从需求角度看,购房者观望心态依然不减。我国百姓更倾向于“买涨不买跌”,由于楼市调整仍然未见转机,购房者对未来房价的预期普遍看跌,希望等待房价进一步深调甚至出现触底反弹迹象时再行入市。

  除了房价因素外,影响购买意愿的还有来自信贷层面的因素。目前部分省市进入第二轮楼市政策松绑,此轮救市动作多以信贷和财税手段为特征,如下调首套住房首付比例和贷款利率、规范公积金贷款提用管理、实行税费减免和财政补贴等。购房者对此类政策的出台或落实抱有期待。

  夏丹指出,有换房需求的改善型刚需往往受“认房又认贷”和二套房首付60%以上等规定的掣肘,虽有改善需求但换房成本较高。二套房的认定在此轮政策调整中已有所涉及,若能落实将有助于促进改善型需求的入市。然而,即便地方政策放开了限贷,但从目前的资金环境和银行偏好来看,二套及以上的住房贷款也难以大增。

  虽然观望氛围浓厚,但是并不表明我国房价将会大幅下滑,平稳运行将是基本态势。在此前采访中,几大商业银行相关人士纷纷表示了对后期楼市尤其是一线城市楼市的看好,认为房地产开发贷款规模会平稳增长。个别城市或许出现个别弃贷现象,主要是个别地区企业主经营面临问题。总体来看,个贷违约现象很少,尤其是刚性需求信用水平很高。个贷需求并没有出现大幅下滑的现象。

  分析人士指出,个贷需求不减从另一个方面证明我国楼市并不会存在所谓“崩盘”之说。随着我国新型城镇化的推进,住房市场需求将会继续增加。此外,宏观调控目的也在于促进楼市健康平稳发展。
 

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