不动产统一登记:对房地产市场影响几何?

资料来源于金融时报

       近日,关于不动产统一登记工作推进的消息不断见诸报端。据悉,广西已经印发了不动产统一登记工作方案,以明确工作原则、措施以及时间安排等。山西省也已召开了厅际联席会议,研究部署该省不动产统一登记的工作。

  作为房地产调控长效机制中的关键一环,不动产统一登记无疑牵动着许多市场主体的神经,对正处于调整期的房地产市场而言,又将带来哪些影响?
 
  业界人士分析,长远来看,不动产统一登记是为了提高我国市场经济信息的完备性,从而为房产税等市场化调控手段的出台提供信息基础,在一定程度上能够提高房地产市场调控乃至宏观调控的运作效率。不论是前几年楼市的非理性火爆,还是当前陷入低谷,均表明了楼市运行的不稳定性,这种波动源于缺乏市场化的调控机制。而不动产统一登记以及房产信息联网共享,实现不动产信息在不同部门、不同地区间的共享,正是市场调控手段出台的前提条件。

  就实施的部门来看,中央编办已批复同意中国土地矿产法律事务中心更名为国土资源部不动产登记中心。8月份国务院法制办发布《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》,面向社会公开征求意见。上海易居房地产研究院研究员严跃进对记者表示,将来如果《不动产登记暂行条例》正式出台,那么这一制度的推进就有了明确的法律层面的保障,而且也能有一个明确的时间安排和节奏。

  严跃进认为,从不动产登记的层面看,关键是体现了供应、定价、分配、预期四方面的正面影响。从供应层面看,通过不动产制度的推进,等于给不动产上了户口,有利于对不动产目前的存量和潜在供应有清晰把握。尤其是近期出现的商品房改造为保障住房,背后就是各类房产物业的基础数据并不到位。从定价角度看,过去不动产基础信息不清晰,导致部分房产价格存在高估或低估的可能。在透明公开的环境下,定价会更科学。同时,从总趋势看,不动产统一登记是可以对房价上涨起抑制作用的,针对未来的房价调控会更有针对性。

  从分配角度看,未来对于不动产的属性有明细把握,能够根据地方政府房地产调控思路而制定明确的住房分配计划。通过对供应层面的不断调整,能够使得供需吻合。从预期角度看,能够使得购房者对于未来楼市环境趋于健康持乐观态度。举例来说,过去住房抵押按揭贷款下,部分房产由于缺乏抵押资质,最后违约抵押,导致银行不良资产增加。通过对此类不动产信息的较好把握,能够使得银行的预期变好。而从购房者角度看,可能在投机性购房方面也有很多顾虑,毕竟未来部分政府不支持的购房需求可能面临高额税负。

  从2009年以来的调控历程看,我国楼市基础制度建设滞后的弊端明显暴露。在住房分配结构性失衡的背景下,由于无法摸清住房的配置状况,缺乏完整透明的住房信息,房产税等市场化政策储备无法发挥作用,只能依靠外部的行政高压,而市场始终缺乏自我调整和自我稳定的机制。不仅调控部门无法掌握准确的市场信息,实现精准调控,购房者更是难以摸清楼市走势,无法形成稳定的市场预期,有的地区甚至出现了恐慌式购房、楼盘下调售价后暴力维权等非理性的表现。

  不动产登记制度推进,对于房产税的推进显然是一个铺垫。有了基础信息数据做支撑,以此为条件构建长效调控机制,可以优化住房资源的配置。严跃进说,上海和重庆房产税的推进,并没有被大规模复制,一个很重要原因是楼市供求基础数据没有掌握清楚。在不动产统一登记这样一个制度下,势必带来房产税推进的理直气壮。

  成熟的市场经济需要完善的基础制度框架,才能发挥市场机制的调节作用,否则会造成价格信号的失真。只有摸清了全国不动产的分布状况和底数,才能针对楼市的积弊进行对症下药式的调控。如果基础信息缺失,那么必然会造成市场机制效率的损失。由此可见,对涉及到民生概念的房地产市场而言,不动产统一登记是必需的基础设施和基本制度,意义重大而深远。从短期内看,其稳步推进的过程也会影响市场预期,促使拥有多套房产的人群出售住房,从而改变市场供需状况。

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